CINCO PASOS PARA COMPRAR UN PISO.

Comprar un piso puede constituir una experiencia confusa e inquietante que no siempre finaliza felizmente. Pero también puede convertirse en una actividad placentera y útil. Para ello, siga en orden correlativo estos cinco pasos.

Primer paso. Analice sus necesidades de vivienda. Es obvio que éstas dependen de quién sea usted. Tres dormitorios pueden ser imprescindibles para un matrimonio con cuatro niños pequeños, y no tan importantes para otros cuyos hijos ya no vivan en el hogar paterno. Una familia joven podría considerar como fundamental que haya colegios en las cercanías, una ¨leonera¨ o una cocina amplia, donde la gente menuda pueda jugar y a la vez ser cómodamente atendida por la madre. Pero, indudablemente, esto no será tan necesario para una pareja casada en 1950.

Teniendo en cuenta su edad, sus perspectivas familiares y su modo de vida usual, decida cuáles son sus exigencias antes de recorrer la ciudad visitando agencias inmobiliarias o viendo pisos en los edificios con letreros de ¨se vende¨. (Si no lo hace así, puede caer en el común error de enamorarse de un piso y, a continuación, hacer que se ajusten a éste sus necesidades y medios, en vez de hacerlo al revés.) Contéstese antes de nada a este tipo de preguntas: ¿Desea o no necesita vivir en el centro de la ciudad, en un barrio periférico o en un pueblo de las cercanías? ¿Qué tiempo quiere emplear diariamente para llegar al trabajo? Considerando ante todo las diferentes etapas que puede atravesar su vida familiar, ¿busca una casa ¨para toda la vida¨o sólo para los próximos diez años? ¿Cuántos dormitorios y cuartos de baño quiere o precisa? ¿Tiene alguna necesidad especial, como un despacho o un cuarto trastero? ¿Considera importante, por la edad de sus niños, que haya un parque cercano?

Los asuntos del precio o del estilo arquitectónico vendrán más tarde. Lo primero es definir sus necesidades.

Advertencia: Prevéngase contra el síndrome de ¨el piso soñado¨. Es tentador salir a la búsqueda de la casa absolutamente perfecta, pero es preferible ser práctico. Incluso en el caso de que pudiese definir la casa perfecta (lo que es dudoso), probablemente no podría permitirse ese lujo. Esté dispuesto a llegar a una fórmula de compromiso.

Segundo paso. Calcule lo que puede usted pagar. Es preciso tener en cuenta dos cifras 1) la cantidad que puede entregar como entrada; 2) cuáles son los plazos que puede permitirse.

La primera no plantea problemas: o tiene el dinero o no lo tiene. Lo importante, sin embargo, es no gastar hasta el último céntimo de sus ahorros en una entrada. Una de las funciones de e

éstos es protegerle contra las situaciones imprevistas. No le compre a su familia un piso superelegante a base de dejarla indefensa en otros aspectos.

Pero ¿cómo calcula usted lo que puede emplear prudentemente en cada plazo mensual si carece de experiencia como propietario de una casa?

Primero calcule su sueldo neto mensual: sus ingresos usuales sea cual fuere su procedencia, menos todas las deducciones regulares destinadas a pagar impuestos, seguros o jubilación, por ejemplo, Después, réstele a esta cantidad sus gastos habituales no relacionados con los de la vivienda; comida, ropa, atención médica y farmacéutica, diversiones, transportes y gastos del coche, colegio de los niños, servicio, suscripciones, letras de pagos a plazos, regalos que se vea obligado a hacer, además de una suma adecuada para atenciones varias. Lo que quede es la cantidad que puede destinar a los gastos de la vivienda.

Advierta que no decimos ¨cantidad que puede destinar a los plazos¨,sino a todos los gastos de la casa. Aquí van incluidos los impuestos, seguro_si lo desea_, reparaciones, mantenimiento y funcionamiento. Si compra un piso ya ocupado, puede calcular estas cifras consultando al actual propietario. Si no es así, infórmese al respecto lo mejor posible.

Si quiere emplear otro método, calcule el precio total de una casa que estime dentro de sus posibilidades. réstele la entrada que piense dar (un quince por ciento del valor total del piso sería, quizá, la mínima) y tome después un 1,2 por ciento de lo que queda. Este porcentaje es aproximadamente lo que debe esperar pagar cada mes por un piso de ese precio en concepto de plazos, impuestos, reparaciones, mantenimiento, calefacción, electricidad, agua, y gas; esto es, todos los gastos de una casa.

Advertencia: Si le resulta un problema conseguir el dinero de la entrada, una solución es pedir un préstamo a un banco, a una caja de ahorros o la empresa donde trabaja. Otra posibilidad sería alquilar una casa con opción a compra.

Tercer paso. Busque y seleccione. Para encontrar el piso que desea, lea los anuncios en la prensa; siempre le darán ideas. Acuda a agencias y a compañías inmobiliarias. Informe a sus amigos de que está buscando casa. Y no deseche la inspección directa en sus ratos libres. Así recogerá datos e informes que te ayudarán a hacer la elección correcta.

Mientras busque podrá ir comparando tanto los barrios que ha visto como los pisos; también hay ciertos puntos que debe investigar una y otra vez. Por ejemplo; ¿Está bien comunicada la zona? ¿Tiene los establecimientos comerciales necesarios? ¿Hay buenos colegios? ¿A que distancia están? ¿Como es la pavimentación y el alcantarillado? ¿Hay zonas verdes? ¿Está alejado de centros comerciales o industriales muy ruidosos? ¿Tiene mucho tráfico? ¿Existen peligros como falta de semáforos, poca iluminación o descampados?

Al estudiar el edificio considere los siguientes puntos: ¿Son los muros lo suficientemente gruesos para aislarle de los ruidos de sus vecinos? ¿Hay indicios de mala construcción, como pueden ser grietas en la fachada? ¿Está en buenas condiciones de pintura? ¿Están la fontanería, la albañilería y los suelos en buen estado? ¿Tiene calefacción y agua caliente centrales? ¿Cómo es el portal? ¿Tiene ascensor y montacargas?

Una vez dentro del piso, fíjese en estos puntos: ¿Posee una buena distribución? ¿Está bien aprovechado el espacio o, por el contrario, hay largos e inútiles pasillos? ¿Están las alcobas lo suficientemente lejos de las zonas más ruidosas cuarto de juegos, sala de estar, cocina_ para disfrutar de calma e intimidad? ¿Tiene recibidor? ¿Puerta de servicio? ¿Hay armarios empotrados? ¿Están barnizados los suelos y bien rematadas las puertas y demás trabajos de carpintería? ¿Funcionan correctamente las cañerías, con una presión de agua adecuada, y están libres los desagües?

Esta preguntas pueden prolongarse hasta el infinito. Una buena idea es confeccionar una lista con los puntos clave a comprobar, y con columnas paralelas de espacios para que dada piso visitado. Esto le ayudará a no olvidar ninguna cuestión de importancia, y a recordar y comparar las casas que haya visto.

Cuarto paso. Busque la forma de pago. Existen dos sistemas para ello: 1º) Si el piso que usted ha escogido pertenece a una compañía inmobiliaria,diríjase a ella directamente. Por lo común, todas estas compañías realizan sus ventas a plazos. Si el sistema de entradas y plazos fijado por la inmobilaria no le conviene, expóngales su problema; es posible que lleguen a un acuerdo. La cantidad que debe pagar como entrada oscila mucho_entre un diez y un treinta por ciento, por lo general_, así como la forma de entregar esta entrada.Hay compañías partidarias del cobro de esta suma mediante un pago único, y otras, normalmente las que venden pisos aún en construcción, mediante tres pagos; el primero, a la firma del contrato; el segundo, después de unos meses, y el tercero, a la entrega de las llaves de la casa.

Los intereses regulados por la ley_ también varían mucho, según la categoría de la casa que usted compre. Suelen ser inferiores al diez por ciento. El período de pago de los plazos rara vez excede de los quince años, aunque la cantidad a pagar cada mes puede variar; muchas inmobiliarias fijan una cifra relativamente alta para los primeros años y otra _u otras _menor para los siguientes. En cualquier caso, estos puntos le serán aclarados en la primera entrevista.

2º) Si desea comprar el piso a un particular que le exija el pago al contado, puede pedir un préstamo a un banco o caja de ahorros. Es posible conseguir hasta un 75 por ciento del valor real del piso esto es, no el precio de venta, sino el establecido por un peritaje_y una cantidad máxima de alrededor de dos millones y medio de pesetas, siempre que demuestre que posee un puesto laboral estable que le permitirá devolver dicha cantidad. El banco se queda con una escritura de hipoteca por el importe del préstamo. El plazo para amortizar esta hipoteca es de unos diez años, a un interés aproximado del diez por ciento bancario, que se distingue del financiero en que éste se calcula sobre la totalidad del préstamo, mientras que el interés bancario es sobre las cantidades que quedan por pagar.

También puede combinar ambos sistemas, comprando su piso a una inmobiliaria y pidiendo un préstamo bancario para pagar la entrada.

Si le rehúsan un crédito, pregunte las razones. Es probable que no le consideren lo suficientemente solvente. Si ésta es la razón, investigue la posibilidad de conseguir la garantía de dos personas de reconocida solvencia. O bien vuelva a plantearse si no estará forzando sus posibilidades económicas.

Advertencia: No retrase los pagos. Puede costarle un juicio o incluso la pérdida de su casa. Es posible que desee pagar el total de la hipoteca o de los plazos antes del término establecido, en cuyo caso se ahorrará el pago de los intereses.

Quinto paso. Firma del contrato y entrega de llaves. Por último, llega el momento de cerrar el contrato y adquirir el título de propiedad del piso. Deberá firmar una gran cantidad de papeles cuya importancia puede no ser completamente clara para usted. También tendrá que extender un cheque por una suma tan prodigiosa que le provocará un ligero temblor en la mano.

Para empezar, deberá pagar la entrada. Quizá haya tenido que desembolsar previamente alguna suma como garantía.

Pero también le llegarán otras facturas; salvo que se haya especificado lo contrario, usted debe correr con los gastos del notario ante el que se realiza el contrato, así como con los del registrador de la propiedad. Los gastos del notario suponen, por ejemplo, un 0,75 por ciento para pisos vendidos hasta medio millón de pesetas y un 0,25 por ciento para pisos en la categoría de 2.500.000 a cinco millones de pesetas. Los gastos del registrador van desde 1,355 pesetas para un piso de cien mil hasta 8.455 pesetas para un piso de 2.500.000. Debe pagar además el impuesto de transmisiones patrimoniales, que supone el 7,40 por ciento del valor total del inmueble adquirido, en todas las viviendas que no tienen protección oficial.

En muchos casos le resultará suficientemente claro qué es lo que está pagando. Pero no dude en exigir una explicación satisfactoria de cualquier apartado.

¿Es necesario un abogado particular? En la mayoría de las compras de pisos que se realizan todos los días, el comprador carece de representación legal, y normalmente todo va bien. Pero también es cierto que estas transacciones son problemáticas y posibilitan desde el fraude deliberado hasta los errores involuntarios. Por lo tanto, es prudente acudir a uno en especial en los casos poco claros_antes de firmar un contrato de compra. El letrado cobrará de dos a diez mil pesetas por la consulta sobre el contrato, y, a la larga, puede evitarle algún disgusto.

Si decide realizar la operación personalmente, no olvide estos puntos básicos: 1º)Comprobar en el registro de la propiedad que el vendedor del piso es sus verdadero propietario. 2º)Averiguar si el piso tiene cargas reales (hipotecas o cantidades aplazadas) o personales (inquilinos). En ambos casos la situación debe reflejarse en el contrato. 3º)Si compra una casa en construcción, exija que los pagos se realicen a través de un banco. Este banco pasa así a avalar a la inmobiliaria, de modo que si la casa no estuviese acabada en el plazo fijado, devolvería al comprador el dinero que hubiera pagado ya más los intereses devengados.

A pesar de que la firma del contrato puede ser una experiencia traumática, le queda a usted un consuelo. Marca el final de la operación. Ha buscado una casa, la ha encontrado y ahora es suya. Así que firme el cheque y anímese. El próximo gasto por el que tendrá que preocuparse es el del precio de la mudanza.

POR JACOBO G. BLANCO-CICERÓN